Jak wygląda zajęcie nieruchomości przez komornika?

Przepisy prawa dotyczące egzekucji długów w Polsce jeszcze do niedawna były dosyć niejasne. Po latach chaosu, jaki panował w środowisku komorniczym, władza ustawodawcza wprowadziła zasady regulujące tę działalność. Zmiany obejmują również proces zajmowania nieruchomości.

Czym jest egzekucja z nieruchomości?

Jest to proces zajęcia i sprzedaży nieruchomości przez komornika, który działa na wniosek wierzyciela. Posiada on tytuł wykonawczy wystawiony przez właściwy sąd – na mocy dokumentu komornik może przystąpić do zajęcia nieruchomości.

Egzekucja to jedna z metod dochodzenia należności i stosowana jest przeważnie w chwili, gdy kwota długu jest bardzo duża lub niemożliwa do odzyskania w samodzielny sposób przez wierzyciela. Zanim dojdzie do zajęcia i sprzedaży nieruchomości, komornik zobowiązany jest przejść przez formalne procedury, które określono w Kodeksie postępowania cywilnego.

Wszczęcie egzekucji

Osobą odpowiedzialną za wszczęcie i przeprowadzenie egzekucji jest komornik. Zgodnie z art. 921 Kodeksu postępowania cywilnego sprawą zajmuje się komornik sądowy, w którego okręgu znajduje się dana nieruchomość. (na przykład jeśli nieruchomość znajduje się w Piasecznie, sprawą egzekucji zajmie się komornik piaseczno). Jeśli obiekt przynależy do kilku okręgów sądowych, wierzyciel może wybrać komornika, który zajmie się odzyskiwaniem jego należności poprzez egzekucję.

Zaraz po otrzymaniu tytułu wykonawczego przez wierzyciela, komornik wystosuje pismo, w którym zobowiązuje dłużnika do spłaty zaległości w ciągu 14 dni pod rygorem przystąpienia do opisu i oszacowania nieruchomości. Uznaje się, że nieruchomość jest zajęta z chwilą doręczenia wezwania. Nie ma nawet znaczenia fakt, czy dłużnik zdążył zapoznać się z jego treścią. Jeśli dłużnik miał potencjalną możliwość przeczytania pisma, wówczas ten moment uznaje się za doręczenie. W tym czasie komornik dokonuje wpisu w księgach wieczystych o zajęciu nieruchomości.

Zajęcie nieruchomości

Jeśli dłużnik nie ustosunkował się do wręczonego mu wezwania, komornik ma prawo po upływie ustawowych 14 dni wejść na teren nieruchomości celem egzekucji. Nie oznacza to jednak usunięcia z niej lokatorów – nieruchomość nadal pozostaje w ich zarządzie aż do czasu dalszego postępowania. Sąd jednak może odjąć zarząd dłużnikowi i ustanowić innego zarządcę. Wówczas pierwotny właściciel traci prawa do zarządzania nieruchomością, a wszelkie umowy najmu, sprzedaży lub dzierżawy tracą moc prawną.

Licytacja komornicza

Jeśli dotychczasowe działania nie przyniosły efektu, komornik może zajętą nieruchomość przekazać na licytację celem odzyskania należności przez wierzyciela. Nie może w niej uczestniczyć dłużnik, ani żaden z członków jego rodziny. Komornik sporządza obwieszczenie o licytacji, przekazując istotne informacje o nieruchomości. Licytację wygrywa osoba, która zaoferowała za obiekt najwyższa kwotę. Wówczas należności przekazane są na konto wierzyciela, a nowy właściciel musi stawić się w wyznaczonym czasie w kancelarii notarialnej celem podpisania aktu własności lokalu.